Một số quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản năm 2021

Quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật khác.

1. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

  • Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
  • Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
  • Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
  • Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

– Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

  •   Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
  •   Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
  •   Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
  •   Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Phải có sổ đỏ khi chuyển nhượng bất động sản

Một trong các điều kiện cần và đủ để làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở, đất đai ở hiện tại chính là sổ đỏ. Chuyển nhượng nhà ở mà không hề có giấy chứng nhận quyền sở hữu mảnh đất có thể bị phạt lên đến 300 triệu. Tại điều số 57 khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định cụ thể các trường hợp:

  • Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;
  • Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
  • Trường hợp chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;
  • Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

4. Quy định về hành nghề môi giới

Nghề môi giới bất động sản tiếp tục chịu những áp lực từ khó khăn của thị  trường bất động sản. - Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam -

Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, phạt tiền từ 10 đến 15 triệu đồng đối với những hành vi phạm pháp luật sau đây:

  • Sửa chữa, tẩy xóa chứng, làm giả chứng chỉ hành nghề. Thuê hoặc mượn, cho thuê hoặc cho mượn chứng chỉ hành nghề môi giới về loại hình bất động sản nhằm mục đích thực hiện các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh, môi giới bất động sản.
  • Chứng chỉ hành nghề kinh doanh bất động sản đã hết thời hạn sử dụng. Trong quá trình hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Không những chỉ có như thế, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định về phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng đối với trường hợp như sau:

  • Hợp đồng về môi giới bất động sản không đầy đủ các nội dung chính hoặc không lập ra hợp đồng theo quy định tại Điều số 61 Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất.
  • Kinh doanh môi giới bất động sản mà không đủ 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật, hoặc các chứng chỉ hành nghề đã hết thời hạn sử dụng.

5. Không thu quá 95% tiền nhà khi chưa cấp sổ đỏ theo đúng quy định

Bất động sản Trung tâm Tp.HCM: Lạc quan nhìn về dài hạn

Tại khoản 4 Điều 13 bộ luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ rằng: bắt đầu từ ngày bàn giao nhà hoặc một công trình xây dựng nào đấy, chủ đầu tư nhất định cần phải làm những thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho phía bên mua hoặc thuê nhà đất trong vòng 50 ngày. Điểm Đ khoản 3 Điều thứ 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, nếu như chủ đầu tư không thể cung cấp được các hồ sơ, giấy tờ pháp lý có liên quan hoặc không làm ra thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua hoặc bên thuê thì sẽ lãnh mức phạt từ 250 đến 300 triệu đồng.