Bất động sản “ngấm đòn” COVID-19
Tin Tức Thị Trường

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đã dần “ngấm đòn” Covid-19. Thị trường yếu, ít giao dịch và đã có hiện tượng cắt lỗ. Điều này được tóm tắt trong nội dung báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý II và 6 tháng đầu năm.

Theo báo cáo này, phân khúc căn hộ cao cấp có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 9,2%. Đây là một con số rất nhỏ so với thị trường toàn sản phẩm chung cư. Theo các chuyên gia, xu hướng cắt lỗ, hạ giá bất động sản là điều tất yếu khi dịch COVID-19 tác động đến thị trường hơn 1 năm nay. 

Thị trường yếu, rất ít giao dịch

Đáng chú ý là tác động của làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến thị trường một số nơi rơi vào tình trạng “đóng băng”. Nhiều ông chủ bất động sản buộc phải hạ giá để thu lại dòng tiền, trang trải các chi phí cấp bách khác.

Chia sẻ của anh Nguyễn Ngọc Quang

Anh Nguyễn Ngọc Quang (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, cách đây hơn 2 năm vì có một khoản tiền nhàn rỗi nên anh quyết định mua một căn hộ chung cư tại Khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có diện tích 114 m2 với giá 3,4 tỷ đồng. Mục tiêu của anh mua là để đầu tư cho thuê vì lãi suất ngân hàng càng lúc càng xuống thấp. Thế nhưng hiện cần tiền kinh doanh, anh đã rao bán căn hộ với mức giá thấp hơn lúc mua gần 400 triệu mà khách vẫn chưa chốt. 

“Từ đầu năm 2020 đến nay, dịch bệnh khiến việc cho thuê nhà cũng gặp rất nhiều trở ngại. Mấy lần khách đến thuê nhưng chỉ được 1 thời gian sau đó trả lại nhà. Cứ cho thuê được vài tháng, nhà lại bỏ trống vài tháng nên không hiệu quả. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay rất khó để tìm được khách thuê cho căn hộ có diện tích lớn, đã được đầu tư cơ bản. Công việc kinh doanh cũng gặp nhiều khó khăn nên vợ chồng tôi đành chấp nhận bán lỗ để lấy tiền chuyển hướng kinh doanh lĩnh vực khác”, anh Nguyễn Ngọc Quang chia sẻ.

Chuyển biến của thị trường bất động sản

Hiện tại, chỉ cần lướt một vòng các website chuyên về mua bán căn hộ chung cư, tình trạng chủ nhà rao bán căn hộ “đặc như nêm”. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý II và 6 tháng đầu năm, phân khúc căn hộ, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh COVID19 kéo dài, thị trường yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh. 

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Các sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy…

Còn tại phân khúc đất nền, liền kề, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Lượng giao dịch ảnh hưởng do giá còn ở mức cao, một phần khác là do dịch bệnh COVID-19 kéo dài.

COVID-19 kiềm chế nhà đầu tư

Chia sẻ của ông Phạm Thanh Hưng

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group thì việc thị trường căn hộ chững lại nguyên nhân từ việc đầu tư. Biên độ lợi nhuận thấp nên nhà đầu tư dù có đổ vốn vào cũng là để mua nhà cho thuê bởi mức lợi nhuận từ cho thuê nhà vẫn ổn định hơn mức lãi suất ngân hàng đang ngày càng thấp.

“Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch COVID-19 kéo dài khiến thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên khó khăn. Một căn hộ khoảng 100m2 được đầu tư cơ bản sẽ có mức giá cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức giá cao này khiến nhu cầu thuê nhà giảm, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang kéo dài phức tạp như hiện nay.”, ông Hưng nói.

Quan điểm của ông Nguyễn Ngọc Hiếu

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn đồng tình với quan điểm trên. Trong vài năm gần đây, sản phẩm chung cư cao cấp được chào bán với số lượng lớn. Điều này khiến cho thị trường trở nên bão hòa.

Các nhà đầu tư khi mua nhà cũng chỉ mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng hoặc sử dụng để kinh doanh cho thuê tạm thời. “Sang năm 2021, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đã có sự giảm sút mạnh so với cách đây 2 năm. Nếu như năm 2019, tỷ suất này là 5,2%/năm, nay chỉ còn bình quân khoảng 4%/năm. Mức lợi nhuận cho thuê chung cư hiện nay còn thấp hơn lãi suất ngân hàng. Vì thế, sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này có dấu hiệu giảm. Không những vậy, tác động từ dịch bệnh khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán sản phẩm để thu hồi lại vốn”, ông Hiếu phân tích.

Những nghịch lý, bất cập…

Mặc dù đang chịu nhiều áp lực do ảnh hưởng của COVID19, nhưng thị trường bất động vẫn đang tồn tại nhiều nghịch lý, bất cập.

Ví dụ như:

  • Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Chung cư cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Chung cư trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số người dân lại rất hiếm;
  • Giá bất động sản đã thiết lập trên một mặt bằng mới mặc dù có đại dịch COVID-19 xảy ra;
  • Tính minh bạch từ các hoạt động đầu tư tạo lập, đến các giao dịch mua bán vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu. Điều này giúp quy định chặt chẽ bảo đảm công khai hơn, kịp thời, chính xác hơn;
  • Tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến ở các nơi. Đặc biệt, sự xuất hiện này là ở các đô thị lớn, các khu vực có chủ trương tách nhập, nâng cấp, xuất hiện các tình trạng thổi giá cục bộ…

Ông Nguyễn Mạnh Khởi đưa ra ý kiến

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, đây là những vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý nhà nước phải có một loạt những chính sách mới ban hành để điều chỉnh. 

“Bộ Xây dựng đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III và quý IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh bất động sản”, ông Khởi cho biết.